美國華盛頓對大型企業購買單戶住宅的行為日益關注，國會兩黨立法者均提出限制措施以應對住房可負擔性問題。民主黨參議員沃倫與默克利提出法案，規定擁有50間以上出租住宅的企業將失去部分聯邦稅收優惠，並限制企業在當地市場擁有住宅比例不超過30%。總統特朗普亦支持限制「大型華爾街投資機構」購買新住宅，主張住房應為「人民而非企業」。然而，經濟學家指出，目前大型投資者持有的住宅比例僅約1.4%，且其購買新住宅的交易量佔總交易量不足1%，對大多數市場的房價影響有限。數據顯示，機構投資者購買新住宅的比例自2022年高峰的3%降至2024年的1%，高利率抑制了投資需求。在亞特蘭大、傑克遜維爾等太陽帶城市，機構投資者購買新住宅的占比約為全國平均值的2至3倍，但專家認為，即便限制大型企業購買新住宅，對供應的影響亦有限。此外，部分專家指出，住房可負擔性問題的核心在於供應缺口與建設限制，而非機構投資者。亞特蘭大等地的高房價主要受疫情期間低利率推動，而非機構投資者導致供應短缺。專家認為，解決方案應聚焦於簡化建設流程、鼓勵建造小型住宅，而非限制機構投資者。國土協會指出，美國住房市場存在約400萬間房屋短缺，若無顯著增加建設，可負擔性壓力難以緩解。限制機構投資者的所有權可能促使投資者重新組織為小型實體以避規，但對整體供應的提升效果有限。因此，政策應針對根本建設限制，而非僅限於投資者規模。
本報告揭示，當前限制大型機構投資者的措施可能對住房市場的影響有限，真正關鍵在於解決供應缺口與建設瓶頸。雖然立法者與總統均關注機構投資者對市場的影響，但數據與專家分析顯示，機構投資者的規模與購買新住宅的交易量在整體市場中佔比不高，且其活動已因高利率而減緩。真正導致住房價格高企與可負擔性問題的核心，是建設不足與住宅類型結構失衡，而非機構投資者本身。因此，政策若僅聚焦於限制投資者規模，可能難以有效解決根本問題，反而應透過簡化建設流程、鼓勵建造小型住宅、提升建設供應等措施，才能真正緩解住房可負擔性壓力。此外，部分專家指出，機構投資者購買新住宅的動機仍是提供給未來居住者（無論是租客或買家），限制其所有權可能反而阻礙供應增加，進而影響住房市場的長期發展。
原文網頁：Trump, Senate Dems want to curb corporate homebuyers—it may not make houses easier to buy (by Mike Winters)
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