美國正面臨住房短缺問題，部分國會議員提出降低房屋出售資本利得稅的建議，以應對住房負擔能力危機。參議員泰德·克魯茲（Ted Cruz）和蒂姆·史考特（Tim Scott）近日致函財政部長史考特·貝森特（Scott Bessent），建議透過將資產「基礎價格」與通貨膨脹掛鉤，以降低資本利得稅。現行法規要求投資者對資產出售價格與購入價格之差額課稅，但議員認為此舉將鼓勵擁有大量財富的長期屋主出售房屋，增加年輕家庭購屋的房源。根據Realtor.com數據，美國住房供給缺口在2025年預估達403萬間，較2024年的380萬間進一步擴大。
此外，2025年兩黨聯手提出的《More Homes on the Market Act》法案擬將首購屋資本利得稅免額提高至單身者50萬美元、夫妻合計100萬美元，並每年調整通貨膨脹。共和黨研究委員會更提出更進一步的「Reconciliation 2.0」框架，建議完全免除首次購屋者及出租房屋出售的資本利得稅。總統川普亦表達支持，認為若聯邦準備理事會能降低利率，無需採取此措施，但目前仍考慮廢除資本利得稅。
然而，專家意見分歧。保守派稅務組織支持此舉，認為稅負會抑制房屋交易，壓縮供給，不利於千禧世代購屋。但布魯金斯學會（Brookings）報告指出，大多數高齡家庭不會因稅務優惠而出售房屋，政策對供給影響有限。專家霍華德·格萊克曼（Howard Gleckman）強調，年長者搬離房屋的動機與稅務無關，而是其他因素如照護需求。此外，美國國家房屋經紀師協會（NAR）報告顯示，約34%的單身屋主和10%的夫妻屋主已超出現行免稅額，需支付最高20%的資本利得稅，部分高收入者還需額外3.8%的投資所得稅。
整體而言，資本利得稅改革被視為緩解住房危機的潛在方案，但其效果受制於多種因素，包括年長者行為、稅務政策的實際影響範圍，以及是否能真正增加房屋供給。若僅依賴稅務優惠，可能難以根本解決住房短缺問題。
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**個人理解**：此提案反映美國住房危機的急迫性，但其成效存疑。雖然降低稅負可能鼓勵部分屋主出售房屋，但年長者因非稅務因素（如照護、情感聯結）不願搬離，導致政策效果有限。此外，資本利得稅改革可能對高收入者更有利，未必能有效幫助中低收入家庭購屋。若要根本解決住房短缺，需綜合措施，如增加建設、改善貸款政策、優化土地使用等，而非單獨依賴稅務優惠。此議題亦凸顯美國住房政策的複雜性，需在稅務、供給、需求等多方面平衡。
原文網頁：There’s a push to cut capital gains taxes on home sales to add supply for buyers (by Kate Dore, CFP®, EA)
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