美國多家庭公寓市場的基本面正逐漸弱化，歷史性供應量激增與租賃需求下滑形成衝突，但投資者對該領域的興趣卻持續上升。以Camden Property Trust為例，該公司作為美國十大多家庭REIT之一，近期悄悄將其加州公寓組合（價值約15億美元的11個物業）推向市場，已引發大量買家興趣。Camden首席執行官Ric Campo指出，市場對加州資產的需求遠超預期，「不是兩三個人，而是數百人」。公司正將重心轉向「陽光地帶」（Sun Belt），認為該地區在2026至2027年恢復後，將比加州擁有更強的增長動能與現金流潛力。
數據顯示，2026年初租金表現低迷，全國中位數租金較去年同期下跌1.4%，為2023年9月以來最大跌幅，且低於2022年峰值逾6%。空置率攀升至7.3%，創Apartment List自2017年以來最高紀錄，單位出租時間平均為41天，較2025年同期增加4天。Apartment List首席經濟學家Chris Salviati指出，雖然多家庭建設高峰已過，但新單位供應仍持續衝擊市場，與疲軟需求形成矛盾。2024年新增60萬個單位，為自1986年以來最高紀錄，預計2026年雖有所下降，但仍處於高位。
儘管基本面疲弱，私人資本與REITs對該領域的興趣卻不斷增強。Moody’s數據顯示，多家庭領域在2025年交易中領先所有房地產類別。Berkadia的調查顯示，87%的投資者計畫在2026年擴大組合，59%預期租金將有溫和增長。投資者看好陽光地帶、中西部與德州等區域，因其人口遷移趨勢、可負擔性與商業友好政策。分析師指出，投資者正押注未來5至10年的市場回溫，預期家庭形成率回升與建設減緩將提升房東議價能力。然而，Zelman & Associates的Mark Franceski強調，未來市場將更依賴「地區選股」策略，類似股市的「市場挑選」趨勢。Camden的加州退出策略亦被視為降低加州嚴格規管風險的舉措，轉向陽光地帶的業務友好環境。此外，Franceski建議關注替代領域，如銀髮住宅與學生住房，因其符合人口結構趨勢，強調穩定運營優於成長產業。
**理解與分析**
本報導揭示多家庭公寓市場的矛盾現象：基本面疲弱與投資者樂觀預期並存。市場供應過剩、租金下跌與空置率攀升，反映短期需求不足，但投資者卻因長期預期（如陽光地帶的經濟動能、人口結構與政策優勢）持續進場。Camden的資產重組與區域轉向，凸顯投資者對「風險分散」與「長期增長潛力」的重視。然而，市場分歧亦存在，部分分析師警告需謹慎評估區域差異與規管風險，並建議關注銀髮住宅等替代子領域。整體而言，市場正處於「短期調整」與「長期轉型」的交界點，投資者需在當前弱勢與未來潛力間取得平衡。
原文網頁：Camden CEO on why he’s seeing ‘huge’ investor demand for apartment buildings (by Diana Olick)
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