美國聯邦準備系統（聯邦儲備系統）近期首次降息，導致信用卡、汽車貸款及房屋信貸等借貸成本下降，但房貸利率卻持續居高不下。根據報導，截至週四，30年期固定房貸利率回升至約6.37%，且已連續三年維持在6%以上。房貸利率與聯邦儲備系統利率無直接關聯，而是與10年期國債收益率緊密相關。銀行在發放房貸時，通常會將貸款打包出售給投資者，形成債券，房貸利率需涵蓋國債未考慮的風險，例如借款人違約或提前 refinancing 的可能性，因此房貸利率通常比國債收益率高出1至2個基點。目前房貸利率與國債收益率的差距（即「利差」）已遠超歷史常態，超過2%，成為房貸利率高企的主要原因。
經濟學家指出，通貨膨脹「黏性」持續，尤其服務與住房成本上漲，使整體通脹率在8月回升至2.9%，高於聯邦儲備系統2%的目標。此外，聯邦儲備系統減少購買房貸支持證券（MBS），導致私人投資者需求不足，MBS價格下跌、收益率上升，進一步拉大房貸利率與國債收益率的差距。聯邦儲備系統預計通脹要到2028年才會回落至2%，這將延長市場對長期通脹的預期，進而推高房貸利率。根據房利美最新預測，30年期固定房貸利率將持續高於6%至少一年。
此現象反映市場對聯邦儲備系統政策效果的質疑，以及投資者對通脹風險的擔憂。房貸利率高企將抑制購屋需求，對房地產市場與經濟復甦形成壓力，並可能影響聯邦儲備系統未來的政策選擇。長期來看，若通脹預期難以壓抑，房貸利率難以顯著下降，購屋者與貸款機構將持續面臨成本壓力。
原文網頁：Borrowing costs are falling—why aren”t mortgage rates? (by Mike Winters)
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