儘管聯準會今年已兩次降息，三十年期固定房貸利率仍停留在六％以上，自2023年2月以來居高不下。目前平均利率為6.37%，根據Mortgage News Daily的數據，遠高於潛在購房者感到舒適的購房水平，根據Bankrate在2025年初的調查，約有四成購房者認為利率在此水平以下才適合購房。
房貸利率為何未能更快下降？它們更緊密地追蹤長期美國國債收益率，而非聯準會的基準利率。而目前，這些收益率仍然偏高。房貸利率通常比十年期美國國債收益率高一到兩個百分點，後者是房貸定價的基準。過去幾年，這一差距（稱為利差）在2到3個百分點之間，目前約為2.12%，根據HousingWire的數據。雖然利差有所縮小，但仍高於正常水平，導致房貸利率相對偏高。
利差持續擴大的部分原因在於國債收益率居高不下。William Raveis Mortgage區域副總裁Melissa Cohn表示，對通膨、新的關稅、政府停擺以及不斷擴大的聯邦赤字的不確定性，促使投資者要求更高的回報，以持有長期美國債務。由於房貸利率追蹤的是十年期國債收益率，而非聯準會的基準利率，因此這些較高的收益率即使在聯準會兩次降息後，仍使平均三十年期房貸利率保持在六％以上。Cohn指出，要使房貸利率降至5.5%，十年期公債殖利率必須降至3.5%，如果利差仍維持在2%的話，但目前來看，這種情況並未反映在預測中。
大多數預測都不預期利率會大幅下降。經濟放緩可能會使預測向下修正，因為較弱的經濟狀況通常會吸引投資者轉向更安全的資產，從而壓低收益率。然而，政府停擺使得可靠的經濟數據更難取得，也增加了不確定性。儘管如此，Cohn表示，最近的勞動力市場數據顯示經濟正在放緩，但迄今為止，尚未推動房貸利率下降。要使房貸利率降至6%以下，國債收益率必須大幅下降。
我認為這份報告顯示，聯準會的貨幣政策對房貸利率的影響有限。房貸利率更受市場對經濟前景的預期影響，特別是通膨和政府債務。投資者對美國經濟的擔憂，導致他們要求更高的國債收益率，進而推高了房貸利率。短期內，除非經濟狀況明顯惡化，否則房貸利率很難大幅下降。這對潛在購房者來說是一個壞消息，也意味著房地產市場的復甦可能會比預期更慢。
原文網頁：What it would take for mortgage rates to dip below 6% (by Mike Winters)
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